不動産投資でのインフレ対策

ローン特約は必要か?つける人とつけない人との違いとは

まずは融資特約をつけてリスクを回避しよう

アパートやマンションなど不動産を購入するときには、ほとんどのかたは金融機関から融資をうけることになりますが、そのとき融資特約(ローン特約)をつけているかどうかでリスクが大きく変わります

とくに手元の現金を余計に減らしたくないかたは、融資特約を利用しておくほうがよいでしょう。

1.融資特約とは?

融資特約とは契約停止条件のことで、もし融資の一部や全部が降りなかったときに契約が解除され、契約時に支払っている手付金や仲介手数料が売主に戻るというものです。

そして「融資特約なし」で契約した場合は、たとえ融資が降りなかったとしても購入しなければなりません

2.融資特約をつけるときの注意点など

融資特約をつけるときは重要事項説明書売買契約書に細かな条件(設定)を明記しておく必要があります。

  • 融資を申し込む金融機関(支店名まで記入)
  • 融資金額(金利や融資期間などの条件がある場合も記入する)
  • 融資が承認されるまでの期間
  • 融資が降りなかったときの対応(自動解除など)

たとえば期限までに融資が降りなかったときに契約が自動で解除されるのか、それとも買主が「解約する」という意思表示をしなければ解除にならないのか等を決めておくと後々トラブルになることを避けられるのです。

解約はトラブルになりやすいものの一つなので、これらの条件を明確にしておくことは非常に重要です。もしも特約の期限を延期するときは覚書をつくって書面化するか、新たに融資特約条項を記載した売買契約書を作り直すなどの手続きを行います。

2-1.特約をつけるときは期限も設ける

融資特約には期限があります

たしかに融資特約は買い付けを入れている買主側にとっては便利なものですが、売主にとってはいつまでに買うのか、買わないのかをハッキリ決めてもらわなければ売ろうにも売れないという問題が出てきます。

そこで特約をつけるときには期限も設定することになっているのです。審査があと数日で終わるというときには、売主と相談の上で期限を延長することもできる場合があるので確認しておくとよいでしょう。

3.融資特約なしでの買い付けのメリットとは

融資特約なしでの買い付けのメリットとデメリット

最初の物件で融資が降りるのか不安があるかたなどは融資特約をつけることをオススメしますが、経験があるかたなどは絶対に特約をつけなければならないというわけではありません。

3-1.買い付け二番手でも購入できるチャンスがある

実は融資特約をあえて付けないことで、買い付けが二番手だったとしても一番手を抑えこんで購入できたり、舞い込んでくる物件情報や質が格段にアップしたりということもあります。

もしより多くの物件情報が欲しいかたは特約をつけないのも一つの方法でしょう。不動産投資で人によって物件情報が手に入りやすいかたと、そうでないかたがいるのには、このようなところで違いが生じているのです。ただしこれは確実に融資が降りることが分かっているか、現金を豊富に持っている場合に限ります。

現金で購入するとローンの利息がでず経費は小さくなりますが、金利を支払う必要がないので修繕費などを除いた家賃収入はそのまま手元に残ります。不動産投資をはじめたばかりであればローン特約などを付けて慎重に進めていくことをオススメしますが、自己資金が厚くなるにつれてより有利に物件を探しやすくなるでしょう。

4.いつかは現金買い!物件を買い進めて家賃収入を増やそう

ローン特約は必要か?つける人とつけない人との違いとは

融資特約はあくまでも金融機関でローンを組み購入する際に利用するものですが、不動産投資では続けるうちに少しずつ家賃収入が増えていき、やがて自己資金が不動産を現金買いできるレベルにまで到達することもあります。

実際に大家さんのなかには年間の家賃収入が2,000万円というかたも少なくありません。この場合は5年で1億円相当の現金が貯まるわけですから、都心の一棟物件でも現金買いできる可能性があります。もし5年の間にローン完済があれば自己資金が貯まるスピードも加速するでしょう。

もちろん現金買いは誰にでもできることではありません。ただし慎重に不動産投資を進めることで誰にでも出来るようになるチャンスはあります。たとえば専業主婦だったかたが今では年間数千万円の家賃収入を得ている大家さん、ということも十分ありえるのが不動産投資の世界なのです。

4-1.ローンを上手く活用して物件を所有しよう

毎月しっかりと利益を出す物件を購入することで、最初は小さな利益だったとしてもやがて雪だるまのようにキャッシュが大きくなります。不動産投資ではこのキャッシュを再投資することで、さらに大きな利益を目指せるようになります。

すでに不動産投資をスタートしている大家さんが「もっと早くに始めていたなら」と後悔されることが良くあるのは、ローンを上手く活用することで自己資金以上の資金を動かせ、物件選びを間違えないことで雪だるま式にキャッシュを増やせる可能性があるからです。

ただし購入してはならない物件がどのようなものかを知らずにいると失敗する危険もあります。たとえば少額からでも購入しやすい区分所有マンションや地方の築古アパート投資ですが、場合によっては購入後に多額の修繕費用などがかかることもあるので注意が必要です。

個人によって年収などの属性が全く異なるので、全ての人にオススメできる投資方法というものはありません。まずは自分にあった方法を知ることが大切です。詳しくは下記をご覧ください。

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