激安不動産投資でセルフリフォームの危険

利回り計算時に忘れていませんか?アパート・マンション投資でかかるリフォーム費用の参考価格

投資用物件を選ぶときは修繕費用まで考えよう

物件を購入するとき、購入価格や利回りだけチェックしていませんか?税率が下がる5年を目安に売却する予定であればそれでも問題ないかもしれませんが、不動産投資では修繕費用までシミュレーションしておく必要があります。とくに築古物件や地方の物件では家賃収入に対する修繕費用の割合が高くなるので、気がつけば40%以上も修繕にかかっていたという事態にもなりかねないのです。

実際に不動産を運営していると故障などで修繕費用がかかります。たとえば入居者が退去したあとのリフォーム費用、給水ポンプの交換、エアコンや給湯器の故障などですね。最初の一棟目で失敗する大家さんが多いのは、運営期間中のランニングコストを無視して物件を選んでしまうことが多いからかもしれません。

そこで今回はリフォーム費用がどれほどかかるのか参考価格を纏めてみました。物件や地域などで費用が変わることもあるのであくまでも目安ですが、大まかでもシミュレーションしておくことをオススメします。

1.リフォームやリノベーション費用の相場はいくらか?

費用はリフォーム内容によって異なるので一概にはいえませんが、SUUMOで行われた調査では下記のようになっています。

◆リフォームやクリーニングの費用

費用割合
10万円未満26.5%
10万~50万円未満26.9%
50万~100万円未満6.7%
100万~150万円未満3.9%
150万~600万円4.4%
費用はかけていない31.6%

◆リフォームやクリーニングの実施度

内容割合詳細
クリーニング業者によるルームクリーニング53.9%
自分でルームクリーニング10.7%
壁紙の張替え42.7%
床の張替え20.6%
設備の交換15.8%システムキッチン、浴室、トイレ、水栓、
コンロ、玄関のカギ、エアコン、建具、
給湯器、洗面台、ドアホン など
設備の故障箇所を修繕8.5%水まわり全般、建具、外壁の塗替え、
網戸、ドアホン など
建物のグレードアップのためのリフォーム5.1%
そのほか4.1%畳の表替え、エアコンの撤去 など
修繕・クリーニングは行っていない25.7%

※「リフォームやルームクリーニングで 居住性をアップさせる」より作成

アンケート結果によるとリフォームやルームクリーニングなどで少なくとも50万円ほどを見積もっておくとよいことがわかります。ただしこれは設備の老朽化具合によっても変わりますし、間取りがファミリー向けか単身者向けかでも変わります。

2.キッチンや浴室など水回りのリフォームは高額になりやすい

キッチン、トイレ、お風呂など水回りのリフォームは配管の移動などもあるので高額になりやすい部分です。

  • キッチン:約70万~90万円
  • お風呂:約60万~80万円
  • トイレ:約10万円

上記価格は参考例ですが、最低でもこのくらいを想定しておく必要があります。

2-1.3点ユニットバスを分離するときの費用はどれくらい?

3点ユニットバスを分離するときの費用

中古物件のなかには3点ユニットバスのものも多くみられます。これはお風呂、トイレ、洗面台の3つがくっついているタイプのもので、いまでもホテルなどで多くみられます。

かつては3点ユニットバスが好まれる時代もありましたが、いまは衛生面や使い勝手の悪さなどから不人気設備の代表例ともいえる存在になりました。空室対策として分離工事をする大家さんも少なくありません。

しかし分離工事は内容にもよりますが、もしトイレとお風呂を完全に分けるなら100万円以上かかることもあります。たとえば真横にあるクローゼットを潰してトイレを設置するために配管も移動させ、壁紙やウォシュレット用の電源を取るためのコンセントをおくなどで費用が高額になるのです。

もし家賃4万円の部屋なら2年分の家賃収入をかけることになるわけですから大変なことです。物件を選ぶときは利回りだけでなく、その後のリフォーム費用まで考えておかなければ失敗するといわれるのも頷けます。

3.修繕費を支払えずに放置するとどうなるのか?

不動産投資では土地以外のものは時間とともに老朽化していきますし、古くなるにつれ修繕する頻度も増えコストは高くなります

冒頭でご紹介したアンケートでは「修繕・クリーニングは行っていない」という回答が25%を占めていましたが、修繕をする必要がなかったから行わなかったのか、それとも修繕費用を用意できなかったからなのかまでは分かりません。

とくに地方の物件は都心にくらべて低い家賃でしか入居者が決まらないことが多いので、地方に中古アパマンを購入したものの度重なる修繕に耐えられず手放すかたもみられます。

基本的に修繕をせずに放置しても良いことはありません。入居者からのクレームや退去、新たな入居者を募集するための広告費、空室期間中の家賃収入低下、そして老朽化による家賃の値下げや売却価格の下落などへと繋がる恐れもあります。

不動産投資では収入を生みだすのは不動産です。その不動産のメンテナンスを怠えば、収入が低下するのはごく自然なことでしょう。

入居者が快適に過ごせるような物件にすることが、長く安定した収入を得ることにもつながります。不動産を購入するときには、必ずその後のランニングコストまでシミュレーションに入れ、それでも利益が出せるような物件かどうかチェックしてください。

修繕費用の心配がすくない新築物件をお探しのかたは、高利回りを狙えるシェアハウス投資をオススメします。水回りの設備も集約できるので長い目でみてもメリットがあります。詳しくは下記をご覧ください。

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