不動産投資の節税効果

不動産投資で節税できる税金とは

節税できるのは3つ

今回は「節税」をテーマにお話しております。

2015年1月1日から相続税に対する基礎控除額が引き下げられたことで、節税のために不動産投資をはじめようとされる方も多いのではないでしょうか。後ほど詳しくご紹介しますが年収800万円の方は10年ほどで60万円以上も手取りが減っているというデータがあります。今後も増税されつづけるのはほぼ確実でしょうから手取りは更に下がるかもしれません。

そこで不動産投資が注目を集めています。節税できる項目は下記の3つです。

  • 相続税
  • 所得税
  • 住民税

「節税」と聞いてまずイメージされることが多いのは相続税かと思います。[不動産投資のメリットとは]にてご説明している通り、財産を現金で相続する場合不動産にして相続するときをくらべると、下のように数千万円もの差があることもあるため、資産を不動産に変えて相続するかたもおられます。

相続税の違い

また節税できるのは相続税だけではありません。実はサラリーマンの方にとって最も身近な「所得税」と「住民税」についても不動産投資をスタートすることで圧縮することが可能なのです。詳しくみていきましょう。

不動産投資による所得税と住民税の節税

「所得税」とは個人の所得に対してかかる税金のことです。

所得が高くなるにつれて税率も上がるので、たとえば控除を引いた課税所得が500万円であれば20%ですが、1,000万円になると33%と大幅UPしてしまいます。日本では“累進課税制度”を取りれているため、働けば働くほど税率が上がってしまうようになっているのです。

不動産投資では給与所得と不動産所得(不動産投資によって得られる所得)とを損益通算できるため、サラリーマンなどの節税が難しいかたでも所得税や住民税を抑えることが可能です。

簡単に仕組みをご説明すると家賃や礼金といった入ってくるお金から、減価償却費やローンの利息、清掃や点検などの維持管理費用、そのほか雑費といった出ていくお金を引いたときにマイナスになれば、確定申告することで課税所得を圧縮することができるため所得税を抑えることができるようになります。つまり年収の高い方ほど不動産投資をすることで得られる節税効果は大きくなるのです。また、住民税は所得税の納税額を元にして計算されるので、上記のように所得税を下げることができれば住民税も節税できます。

不動産投資の節税効果

サラリーマンのかたは源泉徴収されるので「節税」と聞いてもあまりイメージがわかないかもしれません。しかし、毎年のように増税が繰り返されていることを考えると、なにも対策をせずにいると知らず知らずのうちに大きなお金を失ってしまうことになるのです。

恐ろしいペースで手取り額は減少し続けている

下記に年収別での手取り額を一覧にしています。

額面年収 (税引前)手取り (税引後)手取り目安
300万円240万円額面の80%
400万円320万円額面の80%
500万円390万円額面の78%
600万円470万円額面の78%
700万円530万円額面の76%
800万円600万円額面の75%
900万円670万円額面の74%
1,000万円700万円額面の70%

たとえば年収800万円の方で考えてみると、手取りは600万円ほどにまで下がるので約四分の一を納税していることになります。この手取り額ですが、じつは毎年下がり続けていることをご存知でしょうか?

  • 2002年:662万円
  • 2005年:649万円
  • 2010年:630万円
  • 2012年:606万円
  • 2015年:603万円

2002年には年収800万円のかたは662万円が手元に残っていました。しかし「社会保険料アップ」「配偶者特別控除の一部廃止」などで増税が繰り返され、わずか10年ほどの間に60万円も減っているのです。累進課税制度が取り入れられていることで、今後も所得の高い方への増税は厳しさを増すでしょう。10年で60万円の減少ならば、さらに10年後は一体いくらになっているのでしょうか。

消費税が増税され、円安の影響から物価も上がっています。たとえば昔は100万円で購入できたものが今は110万円になっているこということも珍しくありません。言い換えればお金の価値が下がっているということです。物価が上がっても、それに比例して手取りが増えるならばよいのですが、残念ながらそうではありません。

不動産投資を始めることで、毎月の家賃収入が手に入るばかりでなく、サラリーマンの方でも節税できるという魅力があります。すでに「サラリーマン大家さん」という言葉が浸透していますね。それだけ多くのかたが増税や収入面、老後の生活費などに不安を抱えており、対策を打ち始めたということではないでしょうか。

そのほか「節税効果で比べる不動産投資と他の投資との違い」では、さらに詳しく節税効果についてご紹介しています。

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