なぜ多いの?不動産投資を始める医師が多い理由とは

責任の重さと激務など悩みも多い医師の世界

医師として働きながらも、不動産投資を始めるかたは少なくありません。それは時間や節税、健康など、医師ならではの問題を不動産投資ならば解消できる可能性があるためです。

たとえば激務が続くなかでの時間や体力的な問題です。小さなお子さまがおられても、帰宅できないことも珍しくない大変な職業です。肉体的にも精神的にもかかる負担は相当のもの。そのような中で「もう少し時間に余裕をつくりたい」「仕事も大事だが家族との時間も大切にしたい」とお悩みを抱えておられる方も少なくないでしょう。

だからこそ不動産投資が注目されています。安定した副収入をつくることで、アルバイトを減らして家族との時間を増やしたり、時間に余裕ができることでより患者さんと向き合える環境をつくることができる。このような理由から不動産を購入される医師のかたもおられます。

医師と不動産投資

この組み合わせはとても相性が良いと言われています。今回はその理由などを纏めてご紹介していきたいと思います。

1.管理を任せられ、価値がゼロになることが無いという安心感

医師として働きながら、不動産投資を始めることは難しいことではありません。これは不動産を購入した後の手間を管理会社へ委託できる体制が整っているからです。

たとえば退去が出たあと、室内の修繕や次の入居者募集手続きなど、基本的にオーナーとなった方が行なう手続きはほぼありません。電話ではなくメールでのやり取りも可能なため、勤務時間中に電話がかかってくるという煩わしさもないでしょう。

不動産投資が「本業と両立しやすい投資方法」だと言われるのは、体制がしっかり整っているからなのです。

1-1.株式のように価値がゼロになることはまず考えにくい

株式投資では企業が倒産して価値がゼロになることも起こりえますが、不動産の世界ではこのようなことは先ず考えられません。これはマンションやアパートなどの“現物”がある不動産ならではの大きな魅力です。地震や火災といったリスクにも保険で対策できるため、実はリスク対策を行いやすい投資方法といえます。

不動産投資はどうしても投資額が大きいため、リスクまでも大きいと思われがちなところがありますが、実際には立地を東京23区に絞ったり、保険などに加入したりとリスク対策ができます。

株式やFXなどでは、ロスカットと言われる方法もありますが、近年ではトランプ氏の当選やチャイナリスクといった大きなイベントが次々と起こっており、プロでも予想が難しくなっている状態です。

専業トレーダーのように常に値動きをチェックできる環境にあるならば良いのですが、本業のある方にとっては相当に厳しい世界といえるでしょう。

2.節税できるところも不動産投資の魅力

医師のように所得が高いかたは、収める税金も相当のものです。しかし、不動産からの所得がある場合は、本業の給与所得と不動産所得とを合算して税金が課せられるため節税できるようになります。

ここで「合算すると所得が高くなり税率が上がるのでは?」と疑問に思われるかもしれませんね。これは経費が大きく影響しているからなのですが、実は不動産投資では不動産取得税や修繕費といった様々な費用を“経費”にできるので、利益を残しながらも節税が可能になるのです。

もう少し詳しくみていきましょう。

たとえば経費にできるもので有名な「減価償却費」ですが、これは簡単にいえば「時間が経つにつれて減る建物の価値」を経費として認めるというものです。つまり経年劣化でさえも経費として認められているということ。

具体的な金額例については後述していますが、実際にお金が出ていくわけではないが経費にできることから「魔法の経費」と言われることもあります。

このほかにも下記のように管理費や修繕費、借入金金利、不動産取得税などを経費にできる投資方法は、まず不動産投資以外にはないでしょう。

建物の管理費清掃、設備の保守管理にかかる費用など
修繕積立金マンションの大規模修繕などへ向けた積立金
税金固定資産税、印紙税、不動産取得税、事業税
管理代行手数料サブリース手数料 など
保険料火災保険、地震保険など
借入金利息ローン返済の利息分
修繕費畳や壁紙の張替え、壁の塗装など
その他交通費、通信費、税理士への手数料など
減価償却費

節税効果があること、そして家賃という安定した収入があること、管理の手間などは全て委託できること等、不動産投資には魅力が多くあります。リスク分散のために複数の収入源をつくっておきたい方や、「いずれは開業医を目指す予定だ」という方にもオススメの投資方法です。

3.建物の構造で税金が変わるのは何故?

建物の構造によって税金は異なります。節税のためには構造にも注目して物件を選びましょう。一般的には耐用年数の短い木造のほうが税金は安く、RC造では高くなる傾向にあります。

3-1.構造ごとの節税効果を比べてみよう

さきほど「耐用年数」という言葉がでてきました。

たしかに構造だけで建物の寿命を図ることはできません。しかしそれでも税金の関係上、ある程度は構造別に年数を設定して計算しなければなりません。そこで導き出されたのが下記の年数です。

木造:22年
重量鉄骨造:34年
RC造:47年

これが長いか短いかという話はさておき、この年数を基準に様々な計算がなされます。たとえば新築で1億円の物件を購入したとき、構造によって下記のように経費も変わります。

●木造:年460万円を22年間計上(1億円×償却率0.046)
●重量鉄骨:年300万円を34年間計上(1億円×償却率0.030)
●RC:年220万円を47年間計上(1億円×償却率0.022)

このように構造によって年間に計上できる経費や、期間も大きな差が出てくるのです。よく「木造は節税効果が高い」と言われるのも頷けます。

木造はRC造と比べると耐用年数が22年と短くはなりますが、建築工法も随分と進化していることから、しっかりとメンテナンスを施すことで長持ちする優良不動産です。木造だから直ぐに劣化する、故障が増えるというわけではないので、木造も含めて幅広い選択肢の中からご自身の状況に応じて物件を選ぶとよいでしょう。

4.ローン完済まで所有するも良し、途中で売却するも良し

不動産投資にはいくつか戦略があります。人によって条件が異なるため、この方法が絶対といえるものはありません。

たとえば不動産を購入してローンを完済したあとは“私的年金”として持ち続けたいという方もおられます。ほかにも減価償却費がある程度残っているうちに売却してしまい、次の不動産を購入して節税効果を高めていきたいというかたもおられるでしょう。実際に資産の入れ替えを行なうかたも少なくありません。

その人の目的や方針によって戦略も変わります。慣れないうちは難しく思えますが、購入した後は株式やFXのように1分1秒を争う状況がほぼ起こらないので、じっくりと考えながら方向性を決ることができるのです。

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