不動産投資の節税効果

不動産投資で節税するための基礎知識をまとめてチェック!

不動産からの収入があるのに節税できるのはなぜ?

これまで本コラムでは不動産投資についての様々な情報を発信してきました。今回はそのなかでも特に注目したい「節税」について、情報を纏めながらご紹介したいと思います。

1.不動産には様々な優遇措置が儲けられています

不動産には株式投資やFX投資などそのほかの投資方法にはない、税金面での優遇措置が儲けられています。

 不動産株式・FX預貯金外貨預金国債
税金対策××××
インフレ対策×××
収益性×
流動性
リスク×
時間・手間×

この表からも、株式投資や外貨預金などと比べて不動産投資には大きな魅力があることが分かります。たとえば相続税ですが、もし現金のまま相続した場合はそのままの金額に税金がかけられます。しかし一度不動産に変えて相続することで、計算上の価値を2~8割も下げて税額を計算することができるのです。

相続税の違い

もちろん節税できるものは相続税だけではありません。たとえば相続した「土地」は、更地のままにしていると高い固定資産税が発生します。そこで、この土地にアパートなどの収益物件を建てることで更地のときよりも固定資産税が最大1/6まで圧縮されることになります。

ほかにも不動産を買い進め“事業的規模”になることで、青色申告をすると65万円の特別控除が受けられるようになりますし、配偶者や一緒に暮らしている15歳以上の働ける親族に対して給与を支払ったり、それを必要経費として計上することで節税できます。また、法人化することで退職金を積み立てながら節税できる点にも注目されており、これは掛け金を毎月1,000円~70,000円の間で自由に設定できるので、1人あたり最大70,000円を全額損金にでき、年間84万円もの所得控除を受けられるようになるのです。

建物の管理費清掃、設備の保守管理にかかる費用など
修繕積立金マンションの大規模修繕などへ向けた積立金
税金固定資産税、印紙税、不動産取得税、事業税
管理代行手数料サブリース手数料 など
保険料火災保険、地震保険など
借入金利息ローン返済の利息分
修繕費畳や壁紙の張替え、壁の塗装など
その他交通費、通信費、税理士への手数料など
減価償却費

経費にできるものは他にもあります。このような優遇措置を上手く活用することで、家賃収入を得ながらも節税できるというわけです。とくに“減価償却費”というものは大きな節税効果を期待できる「不動産投資ならではの魔法の経費」と言われています。詳しくは下記をご覧ください。

2.所得を圧縮するために赤字の物件を持っては失敗する

不動産投資の節税で失敗する例

不動産投資で節税できるとはいっても、毎月ローン返済のために給与収入から持ち出しをしなくてはならないような物件を持ってしまえばまず失敗します。あくまでも事業として成り立たせながら(黒字にしながら)、減価償却などの経費計上を大きくして支払う税金を抑えることが大切です。

たとえば家賃収入だけではローン返済や修繕積立金が支払えず、毎月2万円を持ちださなければならない物件を購入したとしましょう。フルローンで融資期間は35年だったとすると「毎月2万円×12ヶ月×35年」となり、持ち出しは総額で840万円にも及びます。

また、毎月2万円の持ち出しがさらに増えるリスクも考えなければなりません。建物は古くなるにつれて老朽化が進み修繕費用がかかるようになります。退去があれば原状回復にもコストがかかりますし、もしエレベーター付きマンションならば点検・交換のために修繕積立金が足りず、別途多額の支払いを求められることもあります

この「修繕積立金」ですが、これはマンションのエントランスのような共用部分を修繕するために各オーナーが毎月積み立てている資金のことです。実はこの修繕積立金が値上がりすることも珍しくありません。新築時には修繕もほとんどないので低く設定されていても、老朽化とともに積立金が足りなくなり値上げされることがあるのです。

途中で売却しようにも、建物は土地とは違って老朽化するため価値は年々償却されます。土地の持ち分が少ない区分所有マンションでは売却しようにも価格が下がり、場合によってはローン残債を大きく下回ることもあるでしょう。毎月数万円の持ち出しと売却時の損切りでは、この投資は失敗に終わってしまいます。

そうならないためにも事業として黒字になる物件を購入し、そのうえで節税効果を高めていくことを意識しなければなりません

家賃収入を毎月しっかりと得られ、少しずつでも自己資金を厚くできるような物件であること。そして土地を手に入れることで売却時にも備えておくこと。築年数にもこだわり、できれば新築物件にすることで“減価償却”などの節税効果を長く受けられるようにすること。

これらの基本を抑えることで初めて不動産投資で節税ができるようになります。

3.新築では利回りが下がるのではないのか

新築と中古物件の利回りについて

「新築物件は利回りが下がる」と言われることがありますが、これは立地や物件の種類にもよります。

たしかに数年前までは中古物件で、立地などにもこだわりながら探したとしても利回り10%という良い条件で見つけることができました。しかし今は不動産投資に参入されるかたが増えたことで中古物件の利回りが低下しており、某物件情報サイトに掲載されているものを調べると3%以上も低下しているとのことです。

過去に10%だったものが今は7%となっているということですから、修繕費などのランニングコストや空室を埋めるための労力を考えると、新築の不動産へとシフトする人も少なくありません。

また都心での一棟投資によって土地を手に入れられれば、10年ほど運用して投資金額を回収しながら、売却でキャピタルゲインも狙うこともできるでしょう。土地があるのと無いのとでは出口戦略の幅が大きく変わります。将来的なリスクを考えると土地の持ち分が小さくなるワンルームマンション投資ではなく、都心での新築一棟投資がよいでしょう。さらに利回りが高い物件を狙うことで、新築でもキャッシュフローを厚くすることは可能です。

ミライトハウスがご紹介しているものは「東京23区での新築一棟シェアハウス投資」です。シェアハウスにすることでキッチンやトイレといった設備を集約することができ、新築でも8%という高い利回りを狙えます。

このほかにも魅力は様々ありますが、たとえば管理を全て委託できるのでオーナー様は一切の手間をかける必要がありません。また、建物を管理会社が一括借り上げることで、たとえ空室が発生したとしてもオーナー様は毎月安定した家賃収入を受け取っていただけます。詳しくは無料セミナーや個別出張相談にてお伝えしておりますのでお気軽にご利用ください。

人口減少によって空室リスクが高まる地方ではなく人、モノ、情報、金が集まる首都圏に土地と建物を持つことで不動産投資が成功する確率は上がります。さらに建築から管理までをトータルで任せられるパートナー企業を選ぶことで労力を大幅に抑えることもできるのです。

下記では「シェアハウスが注目されている理由」を分かりやすくご紹介しておりますので、是非ご覧ください。

この記事の後によく読まれています

ページトップ