節税効果で比べる不動産投資と他の投資との違い

様々な投資方法を比較してみよう

不動産投資の節税効果には多くのかたが注目されており、これは他の金融商品にはない大きな魅力です。ここでは他の投資方法と比べながら、なぜ多くの人から不動産投資が選ばれているのかについて考えてみたいと思います。

1.不動産投資と他の投資方法とを比較してみよう

不動産投資にはその他の投資とくらべて収益性、安全性、節税面などのメリットがあります。そのなかでも節税効果があるのは不動産投資のみとなっているのです。

 不動産株式・FX預貯金外貨預金国債
税金対策××××
インフレ対策×××
収益性×
流動性
リスク×
時間・手間×

2.節税効果があるのは不動産投資だけ!

不動産投資の節税効果

サラリーマンのかたは源泉徴収されているので、給与明細上での数字では見ているものの「税金をいくら収めているのか」について具体的に把握しているひとは少ないかもしれません。「節税」と聞いてもピンとこないかたも多いと思います。

そこでまずは具体的な例をみながら、私達がどれほどの税金を収めているのかチェックしてみましょう。

3.年収別での手取り一覧表

「額面年収」とは、税金などが引かれる前の総支給額のことです。「手取り」とは社会保険料や所得税、住民税といった税金を引いた金額です。実際には扶養家族人数や保険控除などによって税額は異なります。

額面年収 (税引前)手取り (税引後)手取り目安
300万円240万円額面の80%
400万円320万円額面の80%
500万円390万円額面の78%
600万円470万円額面の78%
700万円530万円額面の76%
800万円600万円額面の75%
900万円670万円額面の74%
1,000万円700万円額面の70%

こうしてみると年収が高くなるにつれて収める税金が高くなっていることがよく分かりますね。たとえば年収800万円の既婚者で、お子さんがいないサラリーマンの場合は下記のようになります。

年収:800万円
所得税:642,500円
住民税:537,500円
合計:1,180,000円

所得税と住民税だけでも1,180,000円の税金を収めることになります。これは社会保険料を除いた金額なので実際にはさらに引かれ、手取りは600万円ほどまで下がるでしょう。

しかも手取り収入は減り続けています。たとえば「社会保険料アップ」や「配偶者特別控除の一部廃止」など様々なところで徴収額が増えつづけているため、2002年とくらべると2015年での手取りは59万円も下がっているのです。

2002年:662万円
2005年:649万円
2010年:630万円
2012年:606万円
2015年:603万円

毎年のように増税が繰り返されていることを考えると、今後も収入は下がりつづけるかもしれません。

4.不動産投資では経費をつかって節税できる

家賃収入などの不動産からの所得(不動産所得)はサラリーマンの給与所得と合算できます。損益通算といいますが、これを活用することで所得税や住民税などを減らすことが可能となるのです。

不動産所得 = 収入合計 - 必要経費

たとえば物件の管理にかかるコストや修繕費、固定資産税や減価償却費といった必要経費を“賃貸収入”から差し引いたときに「経費 > 収入」となれば、税務上は赤字となります。

これを給与所得と合算することで所得の合計は少なくなり、所得税の還付をうけることができるというわけです。住民税は所得税から計算されるため、所得税と住民税の両方を節税できるようになります。

4-1.不動産投資の経費にできるもの一覧

経費が多くなるほど(税務上の)不動産所得を少なくすることができ、節税効果は高くなります。そして不動産投資ならではの経費が「減価償却費」です。

建物の管理費清掃、設備の保守管理にかかる費用など
修繕積立金マンションの大規模修繕などへ向けた積立金
税金固定資産税、印紙税、不動産取得税、事業税
管理代行手数料サブリース手数料 など
保険料火災保険、地震保険など
借入金利息ローン返済の利息分
修繕費畳や壁紙の張替え、壁の塗装など
その他交通費、通信費、税理士への手数料など
減価償却費

4-2.魔法の経費「減価償却費」とは

不動産投資の減価償却費

減価償却費とは、購入した建物や設備のような時間が経つと劣化して価値が減少する“償却資産”の劣化代を経費として計上できるというものです。

たとえば1,000万円の建物を購入して毎年10万円の価値が償却されているとすると、この10万円を経費として計上できるということになります。このように実際にお金を払っている訳ではないけれど帳簿のうえでは計上できる魔法の経費が「減価償却費」なのです。

ちなみに劣化するのは建物のみで土地は劣化しないので、減価償却できるのは建物部分のみです。つまり建物部分の割合が高くなるほど減価償却費も多くなり、耐用年数が終わるまでのあいだ効果が続くことになります。

長くなりましたが、「節税」という点で比較してみても不動産投資が魅力的な投資方法だということがお分かりいただけるかと思います。所得税や住民税だけでなく、相続税も例外ではありません。詳しくは下記をご覧ください。

5.インフレでも節税できることに注目されている

物価が上昇しつづける“インフレ”が起これば、不動産の価格も少しずつ値上がりします。このように値上がりしているときでも減価償却が使えるので、数字上は価値が下がっていることになり節税できた例もみられます。

(※2016/04/07追記)

不景気があまりにも長く続いているので実感はないかもしれませんが、長期的にみればすでに日本は2%を超えるインフレが起きています。これから経済が回復するにつれて更にインフレが起こる可能性が高いこともあり、多くのかたが不動産投資をスタートさせているのです。利回りにも影響する部分なので、下記でもご説明しております。

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