不動産投資はユーザーを想像して物件を探そう

ユーザーあってこその収益物件

不動産投資を始めようとしているかたへ強く伝えたいことは「ユーザーを想定して物件を選ぶことが大切」ということ。利回りが良いなど投資家目線だけの物件選びで決めてはいけません

家賃収入を出すにはお金を払ってくれるユーザー(入居者)が必要不可欠です。どれほど購入時に書かれている利回りが高くても、入居者がいなければ収入は入ってきません。当たり前の事に聞こえますが、実際これを忘れている人は多いのです。

たとえばニーズのない立地に新築アパートを建てることや、相続税対策のためだけにマンションを購入するなどはその典型的な例でしょう。不動産を持つことがゴールになってしまい、その先の運用まで考えずに始めてしまうと“空室だらけの物件”になる危険があります。

不動産投資で成功するためには「ユーザーがお金を出してもいい」「ここに住みたい」と思うようなものを購入することが大切です。ひとつ具体的な失敗例を出しましょう。

価格だけで決めた不動産投資は失敗する

不動産投資失敗例

不動産投資でよくありがちな失敗例が「とりあえず区分所有マンションから買おう」というように、価格だけをみて物件を決めてしまうことです。立地、ターゲット層、家賃相場など市場調査をまったくせず、ただ価格が安いからというだけで区分を選んでしまうかたは想像以上にいらっしゃいます。

たしかに安い物件は買いやすいので、初心者投資家のかたにも人気があります。それに規模が小さいので、万が一失敗しても会社員としての収入でカバーできるところもいいですね。これは間違いなく区分所有ならではのメリットです。

ただリスクが小さいからといって、十分な市場調査をせず物件を選んでしまっては失敗するのは目に見えています。どんな投資だろうと調べもせずに手を出して勝てるほど甘くありません。

また買いやすい価格帯の物件ということは良い物ほどドンドン売れてしまうということです。条件の良い物件がいつまでも残っているわけはなく、早いもの勝ちの状態になってしまいます。そのような中で空室リスクなども考えながら優良物件を見つけるのは簡単なことではないでしょう。不動産投資で成功するには価格などだけを重視するのではなく、しっかりと計画を建てて買う物件を探したいものですね。

区分所有マンションは家賃勝負になりがち

言ってしまえば区分所有は「量産された部屋」です。角部屋か最上階などで多少間取りに違いはあるものの、どれをみても同じような間取りで大差ありません。同じマンションだけの話ではなく、駅から徒歩10分圏内で絞り検索してみても似たような物件が多数ヒットしますがそれらは全て競合です

「良い部屋は無いかな?」と探しに来たお客さまへ向けて、一斉に「これは良いですよ」と似たような部屋を提案したところで、自分の物件が選ばれる確率は低いでしょう。

商品そのものに大きな違いがなければ、あとはもう価格勝負。「うちは敷金礼金ゼロゼロです」「うちは家賃1ヶ月無料です」というように価格競争が始まるのは目に見えています。

とくに区分では空室になれば収入ゼロに直結するので、利回りを下げてでも入居者を確保しなければなりません。もちろん投資家にとって嬉しいことではないですが、入居者が見つからないのであれば家賃見直しは仕方のないこと。

また、建物は年数が経つにつれて価値が下がります。

新築時は比較的すぐに入居者は決まるものですが、古くなるにつれて退去したあとから次が見つかるまでの期間が長くなっていく傾向にあります。あまりにも長く空室が続くようなら、家賃を見なおすだけでなく室内をリフォームするなど、建物の価値を高めることも視野にいれるべきでしょう。

そのエリアには需要があるかを調べよう

不動産投資

不動産投資を成功させるためには、ニーズのある物件かどうかが重要です。

もし狙っている物件が既にある人は、購入する前にそのエリアの家賃相場や、同じような条件の物件の入居率などを調べましょう。購入しようとしている物件の家賃は相場とくらべてどうか。空室が多いエリアではないかなど見るべきポイントは多くあります。

修繕積立金も必ずチェックしよう

また意外に知られていませんが、区分所有マンションでは修繕積立金というものも考える必要があります。大規模修繕などをするための費用を積み立てるのですが、この修繕積み立て金が不足している物件もあるので、購入するときは注意してください。

もし不足していると、いざ修繕するとなったときに持ち出しとなります。これまでの修繕がしっかりされているのか、毎月の積立金額が低く見積もられていないかなどをチェックするようにしましょう。

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