「都心に新築土地込み」で利回り8%の不動産投資とは

東京23区内の土地まで得られる新築シェアハウス経営

競争が激化していることで、都心の不動産の利回りは4%や5%など低くなっています。今回は東京23区内で土地まで手に入る新築シェアハウス投資について詳しくお伝えしましょう。とくに安全性や将来性を重視するかたにオススメです

1.東京23区など一部のエリアで人口が増える理由とは

東京23区内の土地まで得られる新築シェアハウス経営

数年前までなら「高利回り」と言われていた地方物件も、いまは10%を超えるような優良物件はほとんど出ません。

もちろん利回りが低くても、ある程度の期間運用しつつ、価格が上がったタイミングで売却するなど戦略はあるでしょう。しかし人口減少が叫ばれているなかで、これからの地方物件は価格が下がることはあっても上がるのは少々難しいと言わざるを得ない状態です。

なぜ多くのかたが東京23区内の不動産に注目しているのか、それには理由があるのです。

今や珍しくなくなった大学の都心回帰、工場の移転、就職できずに都心へと移動する若者たちなどの影響から、東京の人口は増えていることは投資家にとって大きな意味を持ちます。大都市には人やモノ、金、情報などが集まるため、このようなエリアに絞り収益物件を探すというのは基本戦略といえるでしょう。

2.利回りが高いものはリスクも高くなりやすい

しかし東京の物件を欲しいと思う人が増えるということは不動産価格が上がるということです。そして不動産価格が上昇することで、利回りは下がってしまいます

利回りとは簡単にいえば「投資した資金に対し利益がどれほどあるか」を表したもので、不動産投資なら物件価格に対してどれほどの家賃収入があるかということです。

たとえば1,000万円のマンションを購入して年間の家賃収入が100万円なら表面利回りは10%。そして価格が2,000万円まで値上がりすると5%まで下がります。

安く購入して高く貸し出せれば高利回りになりますが、いまのように不動産投資が活発になって買いたいひとが多いときは、価格は上がり利回りは下がるのです。

ただ、利回りが低いということは買いたい人が多い(需要がある)ともいえるので、ローリスクローリターンな投資を好むかたは都心の不動産を選ぶ傾向にあります。

3.なぜハイリスクな地方不動産を狙うひとがいるのか

なぜハイリスクな地方不動産を狙うひとがいるのか

富裕層のかたや、ある程度の規模まで買い進めたかたは、リスクを取るよりも安全性や将来性を重視した投資をされます。たとえば東京23区内のみや、人気のある駅から近いことなど、条件を決めて探されるでしょう。

一方で不動産投資をスタートしたばかりの頃は、次の物件購入のために自己資金を厚くしなければなりません。そこでキャッシュフローを重視し高利回りなものを狙うかたが多いのです。

ただ都心のほうがリスクは低いと分かっていても、価格が高騰しており高利回り物件を見つけにくい状態です。そこで都心に比べれば価格も安くハイリターンを狙える地方不動産に注目するかたもおられます。

しかし、需要が低いものはリスクが高くなるもの。これからますます地方の人口は減りつづけますが、空室が増えれば家賃収入は下がりますし、やがて売却しようにもローン残債を大きく下回り、売るに売れないということも考えられます。

それだけでなくマイナス金利で不動産投資を始めるかたが増えたことで地方でも利回りが低下しています。優良物件が売りに出たとしても3,000~5,000万円ほどの購入しやすい価格帯のものは現金で買われてしまうでしょう。ローンを組むことを前提にしているかたは「駅から距離がある」「築年数が古い」など条件を下げて探さなければならず、場合によってはハイリスク・ローリターンになりかねません。

4.ローリスク・ハイリターンを狙うには

ローリスク・ハイリターンを狙うには

不動産投資は立地で決まるといっても過言ではありません。立地がよければ需要があり、長期にわたって安定した家賃収入を狙えます。地方不動産の利回りも下がっている今、狙うべきはやはり東京23区内でしょう

なにより注目していただきたいのは、都心でも高利回りを狙える方法はあるということです。それがシェアハウス経営というわけですね。

5.東京23区内の土地まで得られる新築シェアハウス経営

シェアハウスではキッチンなどの水回りを共同使用するため入居スペースを効率的につくることができます。一般的なアパート投資と比べればその差は歴然。都心の新築土地付きでも利回り8%という非常に高いリターンを狙えます

 月額家賃収入
(※賃料5万円、敷地面積30坪、延床50床(容積率60/200%)のとき)
アパート・マンション25㎡ワンルームでの居室数:4
5万円×4居室=20万円
シェアハウス7㎡(個室)での居室数:10
5万円×10居室=50万円

さらに都心の土地付きということで、区分所有マンションではできない出口戦略もあることが魅力です。

くわしくは下記の参考記事でお伝えしていますが、土地は建物とくらべて劣化しませんから、ある程度の期間運用して投資金額を回収しつつ、建物を取り壊して更地にし売却するということも可能です。そのほかにも自宅や二世帯住宅として活用するなど、さまざまな戦略がとれるところがシェアハウス投資のよいところ。

5-1.合法シェアハウスならば融資も可能です

利回りが高く、都心という好立地で土地も得られる。さらに新築にすることで「寄宿舎」として認められる合法ハウスにでき、金融機関からの融資も受けられます。中古物件をリフォームした場合は採光や避難経路などに問題のある「脱法ハウス」となる危険があり注意が必要ですが、ミライトハウスがご案内しているものは一切心配ございません。

そのほか独自のノウハウによる入居づけができることなど、シェアハウス投資を専門に扱う企業ならではの特徴を無料セミナーや個別出張相談にて分かりやすくお伝えしております。まずはお気軽にお申込みください。

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