金融機関の特徴

都心に絞り20年でローン残債を大きく減らせる物件を狙うべき理由

都心の物件を選ぶひとが多いのはなぜか

いま地方ではなく都心の不動産を選ぶかたが多くおられます。その理由を考えてみましょう。

地方では大学のキャンパス移転企業の工場撤退などが進んでおり、若者も仕事を求めて都心へと移動しています。賃貸需要が下がれば、不動産投資に悪影響が出るのは火を見るより明らか。これから10年20年と経つにつれ、地方では一部のエリアを除いて空室が増え、競争が激化することで家賃の値下げラッシュがくることも考えられます。

都心に絞り20年でローン残債を大きく減らせる物件を狙うべき理由

ローンの残債がまだ多く残っているにもかかわらず、家賃を値下げしなければ入居者が決まらない。競合との差別化のためにキッチンの入れ替えなど設備投資をしようとしても家賃の数ヶ月分の費用がかかりますから、回収できるかどうか慎重に費用対効果を考えながら行わなければなりません。売却しようにも過疎化が進むエリアでは残債を下回る価格でしか売却できないこともあります。

地方では金融機関の選択肢が都心と比べて少なくなりますから、もしその金融機関が融資に消極的になれば、現金で購入できるかたが現れるのを待つしかありません。

1.長期間安定したキャッシュフローを得ることが大切です

これから購入するなら人口減少リスクが小さく、今後10年20年の間も安定した賃貸需要があると予想される都心の物件がオススメです。成功している大家さんの中には都心に絞って投資している人も少なくありません。

たとえば「急行が止まる駅から近い」「人気のある沿線沿い」「土地と建物が手に入る」「1億円前後」などの物件なら10年20年の間で大幅に値下がりすることはまず考えられません。このような物件を手に入れることで、安定したインカムゲイン(家賃収入)を得ながら自己資金を厚くし、ある程度ローン残債が減ったところで売却してキャピタルゲイン(売却益)を得ることも可能です。

都心に絞り20年でローン残債を大きく減らせる物件を狙うべき理由

「物件が見つからない」とはよく言われるものですが、土地から探して新築する方法もあります。これによって新築でも利回り8%を狙え、キャッシュフローを厚くしながら安定した投資が可能となるのです。

築20年の中古物件を20年保有して売却するプランでは売却時には築40年ですが、新築した場合の売却時の築年数は20年ですから、買い手が見つかる可能性も高くなります。また、都心は地方よりも金融機関が多いので現金買いができる人が現れるのをただ待つという事態も起こりにくくなります。

地方と都心とのリスクを比べれば、いまや都心こそが「ローリスク」といえるのではないでしょうか。

2.ローリスク・ハイリターンからハイリスク・ミドルリターンへ

地方の不動産は数年前までなら利回り10%で立地などの条件がよいものも多くあり、ローリスク・ハイリターンな投資もできました。しかし不動産投資に参入するかたが増え競争が激化したことで状況は一変。

たとえば「築古」「駅から徒歩20分」「最寄りがバス停のみ」など条件を引き下げて探しても価格が高騰し利回りが下がっているのです。このような物件は今後ほぼ確実に起こるであろう「家賃の値下げ」や「ランニングコスト上昇」「人口減少」などを考えるとリスクが高くなることはお分かりいただけるかと思います。

「探せば地方にもまだ利回りの高いものは見つかる」と言われることがありますが、今後10年20年という間、果たして安定したインカムゲインを得られるのか疑問が残ります。

不動産投資ではローンを組んでレバレッジを効かせられ、さらに今はマイナス金利が導入されているという好条件が重なっているタイミングですから、これを活かさない手はありません。都心での一棟投資により価値の高い土地まで手に入れることで、10年後20年後にも安定した投資ができるのです。

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