不動産投資のレバレッジとは

タワーマンション節税に待った!値下がりで失敗の恐れあり

相続税対策としても注目される不動産投資

2015年に相続税が増税されメディアでは生前贈与という言葉をよく目にするようになりました。生前贈与とは文字どおり「生きているうちに財産を贈与する」というものです。死後に渡される財産をあらかじめ生前に渡すことで、相続税の課税価格を下げる方法が注目されたということですね。

また、これまで生前贈与では“相続税”は減らせるものの“贈与税”がかかる点が大きな壁となっていましたが、2013年の税制改革によって贈与税が改正されたことでシニア世代が保有している資産を次世代へと移転しやすくなっています。この改正により、トータルでみると生前贈与をすることで財産にかかる税金を抑えられるケースが増えたのです。

そして相続する際に注目されたのが「不動産を購入する方法」でした。

1.タワーマンション節税に「待った」をかける国税庁

過疎化が進む地域とは

とくにタワーマンション購入は注目されたものの一つです。これは高層階と中下層階との「時価と評価額の差」を活かしたもので、土地の持ち分は階層によって変わらないが、高層階になるほど人気(時価)が高くなり中下層との差が開くことを活かし節税する仕組みです。

国税庁が調査したところ、過去には評価額が約3,600万円だった物件が約1億円で売られるケースもあり、11年~13年で売買された343物件を平均してみると、評価額は売値(時価)の3割ほどだったとのことです。

ところが、この方法は国税局による「待った」がかかる恐れが出てきています。一般的に不動産による節税は「購入→相続→売却」の流れで行われるのですが、これらの時期が近いときは評価し直しになる可能性があるのです。実際、今年の2月にはタワーマンション節税を行ったと思われるかたが追加徴税となった旨がメディアで報道されました。

2.タワマン値下げで節税に失敗する危険もある

タワーマンションが値上がりする可能性とは

節税効果や私的年金のかわりとしてなど、不動産投資が注目を浴びたことで都心を中心に不動産価格は上昇の一途を辿っています。とくに湾岸エリアや都心3区(千代田区、中央区、港区)は、国内のみならず海外の富裕層によって購入されるケースも多々あります。

しかし「タワーマンションの価格は天井を迎えているので、今後は下がるだろう」という声も聞かれ始めており、たしかに1年で3割近い値上がりなど急激な上昇をしたものは下落し始めているようですから、タワーマンションを購入する際には価格推移まで確認するなど対策が必要になってるといえるでしょう。

なによりこれまで「タワーマンションは値下がりしにくい」と言われてきた理由には「節税目的」での需要があったため、このようなかたは指値(割引)をいれずにそのまま購入する傾向があったことや、相続後に売却する際にも高値で購入するかたが現れる、という一連のサイクルがあったからです。

しかし今やタワーマンション節税が問題視され、買い手が見つかりにくくなり価格が値下がりする恐れも出てきています。

買い手が見つからなければ値下げをするか賃貸に出すなどの選択肢もありますが、タワーマンションはその特性上、購入できるかたが非常に限られます。これから高層階の税負担が増やされることがあれば、さらに買い手が見つかりにくくなる恐れもあるでしょう。価格が下がってしまうのでは節税効果も薄れてしまいます

3.供給過多、人民元切り下げなど不安要素も残る

これまで都心のタワーマンション価格が上昇していたのには国内富裕層による節税を目的とした購入や、海外富裕層による購入があったことが大きな要因でした。

しかしタワーマンション節税に暗雲が漂い始め、さらに国内富裕層による物件購入は一通り終わりつつあるとの見方もでています。海外でも「人民元の切り下げ」などが起きており、国内や海外を問わず富裕層の動きは落ち着いていると言えるでしょう。

それでも尚、湾岸エリアなどでは建築ラッシュが続いており、いまや供給過多気味といえる状態です。さらにタワーマンションは購入できるかたが限られているうえ、一般投資家は価格が高騰した都心ではなく地方の中古物件へと目を向けています。需要が減り、供給が増えれば待ち受けているのは「タワーマンション価格の下落」かもしれません

どれほど相続税評価額を下げられたとしても、物件価格までもが大幅に値下がりする危険も否定できないのです。また億ションが売れるエリアは限定されており、そのエリア外のものを購入することがあれば値下がりリスクはさらに高まるでしょう。

タワーマンション節税はこれまで富裕層のかたからの注目度が非常に高かった投資・節税方法です。しかしこれからは方法を見直さなければ節税効果も薄れてしまいます。値下がりリスクを抑えるには、やはり多くの方が住みたいと思うものや、たしかな需要が見込めるものでなければなりません。

下記ではいま注目されているシェアハウス投資について、無料セミナーや出張個別相談にて詳しくご説明しております。

この記事の後によく読まれています

ページトップ