中古物件のデメリット

築古の不動産投資は失敗しやすい?古くても家賃アップを狙える方法とは

安くて魅力的!それでも失敗するのは何故?

不動産投資といえば、どうしても数千万円から億単位の価格が当たり前のように感じますが、物件によっては500万円以下でも購入できるものもあります。

ただし築40年という築古物件や、最寄り駅から徒歩20分以上離れているなど、いわゆる「訳あり」物件である可能性も高く、ときには失敗することも考えられます。そのため購入するまえにしっかりとシミュレーションをたて、突然の修繕などにも対応できるように積み立てておくことが大切です。

ここでは築古物件で起こりうる失敗例や、家賃収入アップのためにできることなどを中心にお伝えしています。

1.家賃収入は少ないのに修繕費は高額!?築古物件の難しさとは

現金一括買いも夢ではない築古物件ですが、安いからといってお得とは限りません。ときには予想していなかった支出で年間の家賃収入がほぼゼロになることも。

築古物件で起きうる失敗例をチェックし、対策を考えておくことが大切です。まずは下記をご覧ください。

色々な物件を見ていると、そのなかに築30年を超えて多少の痛みがみられるものの、立地の良さや入居率の高さが魅力的な物件に出会いました。築古だったこともあり低い価格で売出し中。この空室の少なさなら利回りも期待できるということで購入を決めたAさんは、それからの2年ほどは順調に運営ができており、「お得な優良物件を購入できた」と満足していました。
問題が起きたのは3年目。複数の入居者からエアコンの故障や水漏れなどが起きたとのクレームが続出したのです。
建物は30年を超える築古物件。当然、建物や設備は老朽化しています。前所有者がどれほどメンテナンスを行っていたのか分かりませんが、物件価格が格安だったことを考えるとあまり期待はできないでしょう。結局は数十万円をかけて対応しなければなりませんでした
もちろん相見積もりをとる時間もありませんから、直ぐに対応してくれる業者を探してそこに依頼。ここで時間をかけてしまえば、せっかく入居者が決まったのに出ていかれるかもしれません。築古物件では次の入居者が直ぐに決まるとも限らず、今の入居者に出ていかれると厳しいのです。次の入居者は家賃を下げなければ決まらないでしょう。
今回のトラブルで数ヶ月分のインカムゲイン(家賃収入)が飛び、手残りは僅かとなってしまいました

これは物件価格だけを重視してしまったときに良くある失敗例です。築古物件では目に見えない建物の傷みや損害が潜んでいることもあり、購入してから修繕などに追われることも。

具体的には老朽化した水道管から激しく水漏れした、シロアリ被害で見積もりを頼んだところ1,000万円近い金額となった等、一歩間違えば家賃収入の“数十年分”の費用がかかることも起こりうるのです。

このような状態でも、複数の物件をもつ大家さんならば対応できるかもしれません。しかし、これが初めての物件だった場合は非常に危険です。資金面がショートし、修繕すらままならず損切りということも考えられます。ベテラン大家さんなどが口々に「価格や利回りだけを判断して購入してはいけない」と言う理由はここにあります。

2.家賃収入アップも目指せる築古物件の活用方法とは?

中古アパートの危険

築古物件にはリスクもあるとはいっても、価格が安いので興味を持たれているかたは少なくないでしょう。もし気になる物件が出てきたときは、できれば現地確認をし、壁に重大なクラック(ヒビ割れ)がないか、傾きなど致命的な欠陥はないか等をチェックするようにしましょう。

また、家賃アップを目指すのも大事なポイントです。

エアコンを新品に取り替えたり、内装を見直してみたりと、できることは多々ありますが、そのなかでもオススメなのがシェアハウスに転用するということです。

たとえば戸建て住宅では入居できるのは1世帯のみのため、家賃をいただけるのも1箇所からのみです。月5万円とすると、所有者はこの中から将来発生するであろう修繕に備えて積み立て、固定資産税なども支払うことになります。

しかし、物件をシェアハウスに転用した場合はどうでしょうか。一世帯のみが入居する場合とは異なり複数から家賃をいただけるため、同じ物件でも「シェアハウス」か「そのまま賃貸」かで年間の家賃収入は大きく変わるのです。

  • 家賃収入アップを狙える
  • 入居者が増えることで空室リスクに強くなる

シェアハウス投資の大きなメリットは上記のとおり。築古物件では難しいと思いがちな家賃アップも、リノベーション次第でできます。すでにある建物を活かすことで新築投資と比べて投資額を大幅に抑えられるところも魅力のひとつ。

ただし気をつけなければならないのは、管理を任せられる不動産会社があるか事前に確認しておくということ。そして購入する物件を転用できるかどうかチェックしておくということです。

実は、シェアハウスは建築基準法上では「寄宿舎」というものに該当するため、物件をリノベーションして転用するにはいくつか要件を満たさなければなりません。この見極めには専門的な知識が必要なので、できればシェアハウスをメインに扱う不動産会社へ相談するほうがよいでしょう。

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マイナス金利の影響などから物件価格高騰や競争率アップなどが叫ばれていますが、どのような市況でもチャンスは必ずあります。とくに今後も人口増加が見込まれている東京23区のようなエリアは必ずチェックしておきたいところですね。

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