区分所有の出口戦略

え!新築の方が高利回り!?中古から新築へ変える人もいる

中古物件の利回りが3.4%も下がっている理由

楽待に掲載されている中古物件の統計データによると、5年前と現在とを比較すると利回りが3.4%も低下しているとのことです。

築年数やエリアにもよりますが、マイナス金利が導入されたことによる競争激化などが背景にあることは間違いないでしょう。たとえどれほど低金利で融資を受けられたとしても3%以上も利回りが下がれば意味がありません。

新築の方が高利回り!?中古から新築へ変える人もいる

とくに中古物件は修繕費用などが高額になることも珍しくなく、高い利回りで自己資金を厚くしておかなければ突然の修繕などに対応できなくなります。

区分所有マンションでは修繕積立金が不足した場合に100万円単位での負担を一括で求められることもあります。地方の不動産ならば入居者募集のために管理会社へと支払う広告費が家賃の3~5ヶ月分ということも普通です。不動産投資が活発になり、様々な情報やノウハウを手に入れやすくなったことは喜ばしいことですが、利回りが低下したことで非常に厳しい状態になることは想像に難くありません。

もしローンの借入期間を30年とするなら、その間ずっと低金利が続くという保証もないですし、それどころか今後さらに建物や設備が老朽化するにつれて高まる修繕費リスクや金利上昇を考えると、「もはや中古物件に魅力なし」と判断する方がいてもおかしくはないでしょう。

1.都内で中古物件を探すと5%という低利回りになることもある

新築の方が高利回り!?中古から新築へ変える人もいる

中古物件といっても様々で、利回りが10%を超えるようなものが見つかってもシロアリ被害がかなり進んでおり修繕に数百万円がかかるものや、賃貸需要がまったくないような郊外であったり、雪国のように特殊な維持費がかかるものだったりと何かしらの深刻な問題を抱えているものも多くなります。

このような物件を取得すると、取得してからのランニングコストやローン返済などでキャッシュフローが悪化し、利益を出すどころか毎月手出しが発生するということも考えられます。

たまに比較的良い条件のものが見つかっても、都内で良い立地のものを探すと利回りが4~5%というように非常に低くなっており、インカムゲイン(家賃収入)狙いの運用が主流になった今となっては投資対象としては難しいでしょう。

今は中古物件ならではのリスクや、5年で3.4%という急降下をした利回りを考えて、中古投資をやめ新築投資へと切り替えるかたも少なくないようです。

2.中古から新築投資へと切り替える人も出ている

具体的に中古物件と新築物件との利回りを比較してみましょう。普通に考えると中古のほうが安く購入できるので利回りが高いように感じるかと思います。しかし結果は意外にもこのようになりました。

  • 都内の中古物件:5%ほど
  • 都内の新築物件:8%ほど

当たり前ですが、中古物件は新築よりも修繕費が高くなりやすいですし、入居者からみたときの印象も変わります。築25年のアパートを購入して5年後に売却しようとすると築30年。買い手を見つけることに苦労することもあるかもしれません。

もちろん立地や設備、家賃、築年数などの条件によっては中古物件のほうが高い場合もありますが、新築ということは物件を買う際にもシロアリなどの瑕疵(かし)が見つかる心配も無いなどメリットが多いのです。

3.家賃値下げや空室率上昇を考えると新築が有利か

一般的に建物や設備は経年とともに劣化するので10年20年と経つにつれて修繕費がかかるようになるものの、その反対に家賃は下がる傾向にあります。周辺に競合物件が多い場合や、目の前に新築物件ができたなどで空室率が一気に上がってしまったという経験をされたかたもおられるのではないでしょうか。

家賃値下げや空室リスクが上がるだけでなく、古くなるにつれて入居者募集や修繕にかける労力は高まります。売却をしようにも建物の価値は下がっているため築古物件を高値で購入されるかたは少なくなります。しかし新築なら10年ほど運用して投資金額を回収しつつ売却をしても、その時の築年数は10年ですから高値で購入するかたが現れる可能性があるのです。

かける労力や得られるリターンなどを考えると、新築で建てて運用するというのも良い方法です。

4.なぜシェアハウスは高利回りになるのか

新築の方が高利回り!?中古から新築へ変える人もいる

シェアハウスは首都圏を中心に注目が集まっており「テラスハウス」などの人気テレビ番組などで多々取り上げられている状態です。20代から30代前半という若い世代の利用が最も多くなっており、初期費用の安さや一人暮らしでも充実した設備を使いたいというニーズをもつ方などから高く支持されています。

このシェアハウスですが投資対象としても魅力的で、キッチンやトイレ、バスルームといったものを共同利用するため、個室それぞれに設備を設置する必要がありません。さらに水回りは湿気などから劣化するスピードが早くなるものですが、集約することで劣化を抑えられ修繕費を下げることもできるのです。

また設備が減るため入居スペースを効率的につくることができ利回りがアップ。それによって東京23区内で新築という条件にもかかわらず8%という高利回りとなっているのです。

 月額家賃収入
(※賃料5万円、敷地面積30坪、延床50床(容積率60/200%)のとき)
アパート・マンション25㎡ワンルームでの居室数:4
5万円×4居室=20万円
シェアハウス7㎡(個室)での居室数:10
5万円×10居室=50万円

これは一般的なアパートとシェアハウスとを比較したものですが、ここから毎月の家賃収入が30万円も変わることが伺えます。これまで中古物件のなかから物件を探していたかたは、今後は範囲を広げて新築も検討してみてはいかがでしょうか。

ミライトハウスでは東京23区での新築一棟シェアハウス投資をご紹介しており、セミナーや出張個別相談は全て無料でご利用いただけます。

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