使っていない土地や建物を活用するならシェアハウス投資

遊休不動産をいかして収入をつくる方法

遊休不動産とは、土地や建物を持っているが何らかの理由があり活用されていない資産のことです。

とくに土地だけの場合は固定資産税が高くなるので、遊ばせているだけではムダが多いもの。建物も放置していると老朽化が一気に進み、倒壊などのリスクが高まります。たとえば突風などで老朽化した外壁の一部が剥がれ落ち、通行人にケガを負わせることもあるなど危険です。

遊休不動産の活用

もし活用できていない土地や建物があるならば不動産投資を考えてみましょう。土地や建物は売却もできますが、立地が良ければアパートなどを建てて賃貸に出すことができます。

たとえばアパートやマンション、シェアハウスなどを建てることで家賃収入を得られ、ローンの返済も家賃収入からできるのでリスクは低くなります。しかも、今はマイナス金利の影響からサラリーマンでもローンを組みやすくなっているので、正に不動産投資をスタートさせる絶好のタイミング。

今回は遊休不動産をお持ちのかたへ、土地活用の方法をご紹介します。

不動産投資の方法はいろいろ

結論からいえば遊休土地や建物を活かすなら「シェアハウス投資」がオススメです。

不動産投資といってもアパートやマンション、駐車場など色々あるので、多くのかたは違いが分からずに迷ってしまいます。まずはそれぞれのメリット・デメリットを確認してみましょう。

駐車場、コインパーキング

駐車場投資

駐車場は初期費用が低く、すぐに始められる投資です。立体駐車場はコストがかかりますが、砂利を引いてロープで区切るだけの青空駐車場などもあるので、費用を抑えたいかたに人気があります。

また、住宅を建てることになったときも、アパートやマンションのように入居者の退去などが不要なため転用しやすいところもメリットでしょう。駐車場が不足している住宅地や駅前、商業施設などは需要もあり、安定した収入が見込めます。

デメリットとしては、立地が悪ければ稼働率が下がることや、コインパーキングなどの時間貸しになると空きが出た期間は収入がなくなる点などでしょう。また、駐車場は更地と同じなので固定資産税が高く、利回りが低くなるということも考えなければなりません。なかには税金を払うと手元にお金がほとんど残らなかったケースや、赤字になったという話もあるようです。

このほか若者のクルマ離れも深刻です

とくに「サトリ世代」と呼ばれる若者たちは物事を合理的に判断するので、車についても駐車場代やガソリン代、税金などのランニングコストを考えて購入せず、必要なときは公共交通機関を利用する人が増えています。経営する駐車場がクルマ離れの影響を受けてしまう可能性があることも考える必要がありそうです。

※「サトリ世代」とは現在の10代~20代前半の若者のこと。生まれたときから不景気だったため必要以上のモノを欲しがらず、合理的に判断する傾向にあります。

アパート、マンション

アパート・マンション投資

アパートやマンションを建てて賃貸に出せば、固定資産税評価の軽減を受けられ、さらに減価償却費を計上することができるので節税効果が期待できます。これは駐車場経営にはないメリットです。

また、家賃は景気による変動の影響が少ないので安定した収入が望めます。たとえば入居時の家賃が5万円だったとき、世の中が不景気になろうと好景気になろうと家賃は5万円のままであることが殆どですよね。「景気が良いから来月から家賃を5,000円上げます」という話は普通なら起こりません。

これを少し難しい言葉にすると「価格の硬直性」というのですが、日本における家賃価格の硬直性は、米国や独にくらべて非常に高いとされています。もし立地などの条件がよく、入居付けしやすい物件を持つことができれば、長期にわたって安定した運営ができるでしょう。

少子化による人口減少が心配されていますが、東京圏には企業や大学が集中しているので地方から人が移動してきています。また利回りやニーズを考えると、建物はファミリー向けよりも学生や会社員などの単身者をターゲットにした物件がオススメです。単身者向けには様々なメリットがあり、たとえば退去後の原状回復費が安くなりますし、短時間で完了するなども嬉しいところです。

デメリットは敷金礼金などを数ヶ月分設定しているような物件は選ばれにくいということ。そして、間取りなどがほかの物件とほぼ変わらないので差別化しづらいということ。

「駅から非常に近い」など他にはない魅力があれば、部屋探しをしている人へ強くアピールもできるのですが、それほどの好立地な物件を持っているひとは僅かです。単身者向けの物件であれば間取りにも大きな違いをつけづらいので、差別化や競争力の強化について悩む大家さんは多いでしょう。

差別化、競争力においてはシェアハウスのようなコンセプト賃貸のほうが強いといえます。家具家電付き、セキュリティ対応済み、清掃サービス付きなど様々な付加価値のある賃貸なので、とくに20代~30代前半の若者を中心にシェアハウスの人気が高まっています。

シェアハウス

シェアハウス投資

シェアハウス投資でも節税対策や家賃収入の魅力があるところはアパートやマンション投資と同じですが、そのほかにも「高い利回り」や「入居率の良さ」を狙いやすくなります

キッチンやトイレ、バスルームなどを入居者が共同で使うので入居スペースを効率的に作ることができること。そして家具家電付きなどの魅力的な付加価値をつけることができるので、競合物件との差別化ができ、高い入居率を狙えるのです。家賃の集金や清掃、クレーム対応などはサブリース契約によって管理会社が代行するため、プライベートな時間を削ることもありません。

※参考:シェアハウス投資のメリットについて

失敗リスクを回避する!無料相談で知識をつけよう

たとえ土地や建物を利用していなかったとしても、原則として固定資産税は払い続けなければなりません。そのため遊休不動産を活用して不動産投資を始め、副収入を得ようとする人も多いです。

ただし節税だけを目的に始めてしまうと、いざアパートを建てたものの失敗することもあるので注意しましょう。たとえば駅から1時間近く離れていたり、急な坂道を登らなければ辿りつけないような立地にアパートを建てても入居者が集まらないことは予想できます。

逆に「ここでは無理だろう」と思っていた土地や建物でも始めてみると予想以上の需要があり、不動産投資で成功しているかたも沢山おられます。

お持ちの遊休不動産を活用できるかどうかを見極めるには知識や経験が必要です。どのような投資にするとよいのかも立地などの条件によって変わります。まずは無料セミナーや個別相談などへ参加し、相談してみることから始めてみましょう。(※無料セミナー・個別相談のお申込みはコチラ)

そのほか、空き家を活かした不動産投資ならシェアハウス運営でも詳しくご紹介しています。

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