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清掃も修繕もOK!それでも空室が埋まらないワケとは

最低限の現状回復だけで空室が埋まらない理由とは?

入居者にとって魅力ある部屋は、空室がでても最低限の現状回復だけで直ぐに次の入居者が決まることも多いです。たとえば立地がよい、家賃が安い、部屋が広いなどですね。とくに都心部では地方からの人口流入が起きているので、地方と比べると空室期間も短くなる傾向にあります。

空室が埋まらない原因と対策

しかしポータルサイトなどで売りに出ている全ての物件がこのようなものばかりとは限りません。なかには駅から徒歩15分以上、最寄りはバス停のみというものも見かけます。これらの物件では、退去が発生すると次の入居者が決まるまで時間がかかり、赤字になることもあるのです。

とくに近隣に同じような物件が多いエリアでは空室が長期化しやすくなります

競合よりも自身が所有する物件に入居してもらうには「差別化」を考えなければなりません。競合と同じ手法で戦っていても家賃や築年数などの条件面ばかりを比較されてしまい、仕方なく家賃を下げるということにもなりかねません。

1.効果的な空室対策とは何か?

次の入居者を素早く決めるには競合物件と同じ戦い方では不十分。では一体どうするべきでしょうか?

まず低コストで簡単に挑戦でき、かつ効果が期待できるものといえば壁紙などの変更です。単に白い壁紙から同じ白に張り替えるだけではありふれた部屋になってしまいますので、人気のある柄やパステルカラーなどを取り入れ、見た目を大きく変えるなどの一手を打つのもオススメです。

空室対策の方法とは

全面を張り替えるとなればコストがかかるので、たとえばリビングと玄関の一面だけに取り入れるだけでも部屋の雰囲気はガラリと変わります。見た目を変えると内覧にきた方や不動産業者の営業マンに強い印象を残すことができるので、「この部屋は早く申込み(案内)をしなければ他の人に決められてしまう」と思わせることができるのです。

壁紙が白、キッチンなどの水回り設備は古さが目立っている、築年数も古いとなれば家賃の値下げ交渉をされることもありますが、デザインで魅力を感じてもらうことができれば、値下げ交渉をされることもなく契約へと繋がる可能性が高くなります。とくに築年数が古くなり、そろそろ家賃を下げようとお考えの物件などは、一度このような手法を取り入れてみるのもよいかもしれませんね。

退去がでる度にいつも通りの原状回復を行い、入居者を募集する。これでは築年数が経つにつれて家賃の値下がりは避けられません。家賃を下げれば売却時の価格に大きく影響するため、できる限り家賃を下げること以外の方法で対策するようにしましょう。

2.デザイン変更とフリーレントなどで訴求力アップ!

清掃も修繕もOK!それでも空室が埋まらないワケとは

しかし、ときには壁紙のデザインを変更して内覧が増えたにも関わらず、一向に契約まで結びつかないということもあるかもしれません。これは敷金や礼金といった初期費用が高いことが原因ということも考えられます。

初期費用が高いとなれば、家賃の値下げを要求されることもあるかもしれません。しかし先ほどもお伝えしたように、家賃を下げれば売却時の価格に影響するので、たとえば敷金礼金1ヶ月からゼロゼロ物件にする、家賃の1ヶ月分を無料にする(フリーレント)などで一度交渉してみるのもよいでしょう。

とくに学生など若いかたのなかには、どれほどその部屋に魅力を感じていたとしても金銭的な面で断念せざるを得ないかたもおられます。

入居したいと考えている人をみすみす逃してしまうのはとてももったいないこと。もし「入居者が家賃の問題で契約を悩んでいる」という相談を営業マンから受けたときは、まずは家賃以外のところで交渉しつつお互いの納得のいくラインを見つけていきましょう。もちろんこの時あまりにも難しい要求を突き付けてくるかたは入居後のトラブルメーカーとなる恐れもあるので慎重に判断しなければなりません。

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