木造の費用

木造にするかRC造にするか決めるときの外せないポイントとは

なぜ収益物件は木造を選んだ方がよいのか?

不動産投資では建物がお金を稼いでくれます。その建物を木造にするかRC(鉄筋コンクリート造)にするか、それとも鉄骨で建てるのかという問題はその後の収益プランにも影響します。ただ実際のところ木造とRCならどちらがいいのかよく分からないひとも多いのではないでしょうか。

結論からいうと、節税効果が高いうえに木造はRCとくらべて構造がシンプルなので修繕費用が安くなるため木造がよいでしょう。

木造にすることで修繕費を抑えやすくなる理由

RC造の建物メンテナンス

「不動産投資は木造がいい」といわれる理由の一つは、修繕が簡単で費用がやすくなることです。

たしかにRC造は鉄筋コンクリートなので堅牢で長持ちし、劣化が少なく、しかも高層の建物をたてることができます。2階建てが多い木造とくらべると、RC造マンションは戸数を増やせるというメリットがあります。

しかし単純に利回りがよくなるというわけではありません。高層になればエレベーターを設置しなければなりませんが、これには定期的な点検が必要ですしメンテナンスコストが高くなります。物件にもよりますが、2ヶ月に一度の定期検査で1度につき4万円がかかるケースでは年間24万円もの支出です。もし故障や老朽化で交換が必要になれば、一気に数百万円もの支出になるでしょう。木造と比べるとRC造マンションなどは修繕費やメンテナンス費用がかさみやすくなり、キャッシュフローが赤字になるケースも考えられるのです。

またRC造は耐用年数が47年と長いので固定資産税などの税金が高くなりますし、建設コストや解体費用などが高額になることも気をつけておきたいところ。

とくに中古の物件となれば建設時の図面が紛失していることも多々あります。図面がなく建物の構造が分からないということは建物全体がブラックボックスと化しているということです。しかもRC造は排水管がコンクリートのなかに埋まっていることもあるので、水漏れがおきた時などどこから漏水しているのか突き止めることが難しく広範囲を修繕することになるなど、思わぬところで費用が高くなることもあります。

その点、木造は建物の構造がシンプルなのでリフォームや修繕などのコストを抑えやすくなります。ほかにも解体費用が安くなるので、出口戦略を考えたときに更地にして売却などをしやすいといったメリットもあります。

木造のデメリットは耐用年数の短さにある

木造の費用

デメリットは耐用年数が短いということです。木造は22年なのに対しRC造は47年と定められているので、中古物件を購入するときなどは融資期間が大きく変わることがあります。これは金融機関は耐用年数などをもとに融資期間を判断するためで、たとえば築10年であれば、耐用年数22年なので12年の融資になります。フルローンやオーバーローンで購入したいなど希望があるかたは、長期ローンを組みやすい新築や築浅の木造かRC造を選ぶほうがよいでしょう。

※参考:減価償却の意味がわかると物件選びで失敗しにくくなる!

新築の木造で高利回りを狙える「シェアハウス」という方法もある

不動産投資は木造かRC

木造のデメリットとして「マンションのように高層にできない」と言われることもありますが、たとえばシェアハウスではキッチンやシャワールームを共同で使用するのでスペースを最大限に活用でき、2階建ての木造住宅でも高い利回りを狙うことができます

なにより需要があるということも見逃せません。派遣やアルバイトなどの非正規雇用者が4割を超えていることがメディアでも話題になりましたが、このような時代にはシェアハウスへのニーズが高くなるのです。

しかも利用者は若者だけとは限りません。たとえば自治体などが運営するシェアハウスのなかには「高齢者向け」のものもあり、孤独死などを防ぐ方法としてシェアハウスが注目されているのです。自治体の例でいえば「高齢者の見守りサービス」など一般的なアパートやマンション経営ではなかなか難しい付加価値をつけやすいといった魅力があるため空室リスクや家賃低下リスクなどにも強くなっています。

新築の木造一棟シェアハウスをご紹介しているミライトハウスでは、毎月無料のセミナーや個別相談を開催しております。シェアハウス経営ならではの高利回りや付加価値部分など見所満載!初めてのかたにも分かりやすくご説明しております。そのほかご不明な点などお気軽にご質問ください。

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