民泊への投資のリスク

airbnbへの影響は?国交省が民泊の規制について言及

airbnbなどの民泊サービスは規制される危険もある

いま話題沸騰中のairbnb(エアビーアンドビー)。投資家のなかには地方に一戸建てをかって簡単なリフォームを施し、airbnbをはじめてみようとする人もおられるでしょう。

かなり注目されているサービスなので私も興味があるのですが、人気があるからといってリスクも考えず投資するのはかなり危険かな、と個人的に思ったので記事にしました。

簡単にいえば、シェアハウス投資が人気を集めたときと状況が似ているため、数年のあいだに規制される危険があるということ。実際、2015年12月に国交省が見解をだしています。そして「airbnbで起きた事件」でも紹介しているようにトラブルなども報告されているため、運営ノウハウを持たない個人が、五輪需要が消えたあとも安定した経営ができるか分からないということです。

詳しい理由は下記で説明しましょう。

airbnb(エアビーアンドビー)とは?

airbnbのリスク

airbnbとは2008年に米国で創業され、いまでは世界2万都市でサービスを展開している宿泊先予約サービスのことです。

キャッチフレーズは「暮らすように旅をしよう」。個人が所有している空き部屋を、外国人旅行者へ有料で貸し出そうというもので、宿泊先がホテルや旅館などではないところが特徴です。

観光客と宿泊先の枯渇問題

たしかに、出張や観光で東京にいくと都心部のホテルは満室で部屋が取れないということもあります。訪日外国人の数が増えているので、とくに東京・大阪・京都・福岡などの人気観光地ではホテルが取りづらい状況です。

もし観光客がairbnbのような民泊を利用してくれるようになればビジネスマンにとってもメリットがあるでしょう。それに日本では空家率の上昇や、アパートやマンションの空室が増えているので、このようなサービスを導入すれば改善されるかもしれません。

国土交通省が見解を発表

注目をあつめる民泊ですが、2015年12月、国交省が区分所有マンションの民泊実施について見解をだしています。

国交省、区分所有マンションでの特区民泊実施には規約改正が必要と見解( 2015年12月24日 )

 石井啓一国土交通相は22日、閣議後の定例記者会見で、戦略特区内にある区分所有マンションで民泊を実施する場合は、マンション規約の改正が必要との見解を示した。

 同会見で石井国交相は、地方自治体やマンション管理組合に通知することを予定していたものの、国家戦略特区ワーキンググループで趣旨を説明した際に有識者の委員から別の考え方を示されたたため、通知を見送った経緯などを説明した。

 国交省は、民泊実施にはマンション管理規約の改正が必要であることを理解してもらえるよう、今後も説明していくとの姿勢を示した。

 東京都大田区や大阪府では、戸建てや区分所有ではない賃貸マンション・アパートを中心に認定する方針のため、国交省担当者は「当面は区分所有マンションでの特区民泊の利用は限定的になる」と話した。
(※週間住宅Onlineより

つまり、マンションやアパートなどの建物には「住居としての利用のみ可」などの規約をマンション管理組合が定められていますが、民泊のように不特定多数の人が宿泊することになると近隣住民とのトラブルなどに発展しかねないため、もしAirbnbのような民泊をしたいとなったときは管理規約の改正をしなければならないということです。

いまのところ戦略特区内に限定されていますが、そのほかのエリアまで規制が広がることも十分考えられるので、区分所有マンションを買って民泊をしようとしている人は注意したほうがいいでしょう。

しかも区分は、アパートやマンションなどの一棟物件を丸ごと所有するのではなく区分(1戸)ごとに販売しているので、その建物には多くのオーナーがいることになります。

もし犯罪などトラブルが起こるようなことになれば、他のオーナーへの影響もでるかもしれないのでそのあたりも不安材料ですね。実際にAirbnbでも性的暴行などの犯罪や売春宿として使われていたなどトラブルが起きているので対策は必要です。

一棟なら良いのか?というとそうでもない

区分ではなく一棟ならいいのか?というと、難しいところ。

じつはシェアハウスへの人気が高まり始めたとき、空き倉庫や空き家を活用しようとリフォームをしてシェアハウスとして貸し出したケースが多くありました。

しかし、押入れほどの狭いスペースに入居者を押し込めたり、火災などが起きたときの避難経路に問題があったりしたことから国土交通省が規制を実施。

寄宿舎として認められない建物は違法だということで、TVや新聞などでも「脱法シェアハウス」という言葉が飛び交うようになったのです。もちろん私たちのご提案しているシェアハウスはすべて合法ですが、違反をして運営していたものは多額の費用をかけて規制にそった建物に改築するか、廃業するかの選択を迫られることとなったのです。

民泊への投資のリスク

airbnbは2008年に創業され日本に上陸してからまだ間もないサービスですし、民泊そのものがまだ一般的ではないため、規制が追いついていないグレーゾーンと言える状態です。シェアハウスのときのような実例があるだけに、民泊も規制される可能性はあります

規制改革会議、民泊の有識者会議に意見書( 2015年12月22日 )

 政府の規制改革会議は21日、民泊サービス推進への意見書をまとめ、民泊サービスのあり方検討会に同意見を提示することを決めた。関係省庁での検討のスピードアップや新法制定など抜本的な対応を検討することなどを求める。

 議長を務める岡素之・住友商事相談役は会議後の記者会見で、「現在流行している民泊サービスは現行法で収まらない部分がある」として、民泊のあり方検討会に新法「仮称・宿泊業法」の制定も含めた検討を求めた。
(※週間住宅Onlineより

「いま流行している民泊サービス」がairbnbを指しているのかどうか、これだけでは断定できませんが、民泊サービスがグレーゾーンであることは既に指摘され始めています。

とはいえ五輪開催で地方からの観光客や外国人観光客などが東京へ押し寄せるだろうと予想されるので宿泊施設の確保は重要課題。もし民泊への規制が強化されるとするなら五輪後かもしれません。

果たして健全な短期利用のシェアハウスとして機能するかどうか、しばらく注視しておく必要がありそうだ。
(※ZUU onlineより一部引用

ZUU onlineでもこのように言及されていますが私も同意見です。シェアハウスは1ヶ月のような短期間でも借りられ、しかも女性限定やセコム対応、鍵付きの個室など入居者にとってもオーナーにとっても安心できますが、これを民泊で、しかも個人運営でやるとなると課題は山積み。

不動産投資を成功させるためにも、投資家はしっかりと情報収集をして失敗するリスクを回避しなければなりません。規制の内容が確定し、それを守ったうえでの投資で利益がでると分かれば安心して民泊をはじめられるでしょう。今後の国交省の動きには特に注視しておく必要があります。

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