瑕疵物件のリスク

地方銀行での融資引き締めの動きについて

地方物件の購入売却が難しくなる恐れあり

ここ最近になり、地方銀行での融資が降りにくくなったという話も出始めています。直ぐに扉が閉じるということは考えにくいですが、物件の購入や売却をお考えのかたは銀行の動向を注視しておく必要があります。

先日、地方銀行で“にわか法人”に対する融資を企業向け融資として分類しないよう通達を出したとの報道がありました。

“にわか法人”とは、例えば融資を通すために複数の法人をつくっている、1物件につき1法人を立てている等のことでしょう。実際にはそのような投資を行っているかたは限られますが、今後はそのような手法が難しくなるかもしれません。

1.にわか法人への融資引き締めに入る地銀の動き

いくつかの地方銀行で融資を縮小しようとする動きがでてきているとのことです。たとえば今の審査基準では「年収500万円以上」の方ならローンが組めたとしても、今後は「年収1,000万円以上」というように条件が厳しくなるかもしれません。

金融機関が審査基準を厳しくすると、その地方で融資をうけて物件を買うことが難しくなり、物件を買える人が減るでしょう。売却したいと思っても売れない。よい不動産があっても現金がないので買えない。そうなればやがて不動産価格は少しずつ下がっていくのです。

これまで首都圏の物件価格が高騰していたことで、地方の収益物件へと向いていた目が、融資引き締めによって一気にそれてしまうことだってあるかもしれません。地方での不動産投資のリスクは「融資による価格変動」にあるのです。

ただし、今回の報道ではあくまでも“にわか法人”に対する引き締め内容ですから、すべての方にあてはまるものではありません。融資が縮小されても、条件が厳しくはなりますが絶対に購入できないということもないでしょう。

しかし今のように融資が降りやすくなっている時には、融資をうまく活用して買っておくことが大切だと思います。

2.融資が引き締まる前に買うべき理由

融資については“引き締め”と“緩和”が繰り返されています。現在は“緩和”の時期であり、年収が500万円以下のかたでもフルローンで物件を購入するケースもみられます。しかしいずれは引き締めが行われると考えるのが自然です。

もし引き締められれば、前述したように年収や勤続先などの審査が厳しくなり、購入したくともできません。「コレだ」という物件が見つからずに一つ目を購入できていない方は、買えるタイミングを逃さないように注意しておきましょう。

最も大切なのは「その時にできることをやる」ということです

たとえば今ほど不動産投資が注目されていなかった数年前、市場には利回り10%近い物件もゴロゴロありました。この時に購入していた人は、いまなら価格高騰を狙って売却しキャピタルゲインを得ることも、そのまま保有し高い利回りを得続けることもできるでしょう。

しかし当時でも「不動産投資は危険だ」「いい物件がない」ということで購入を見送るかたも少なくなかったのです。

たしかに将来、市場がどうなっているのかを正確に予想することは誰にもできません。しかし融資が引き締まったあとでは、物件を購入してチャレンジすることも出来なくなります。

「あの時買っていれば」と後悔することのない選択をしたいところですね。

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