敷金の返還トラブル

投資用不動産で利回りが上昇しているのは一棟アパートだった

利回り上昇中の一棟アパートがお買い得になってきている

不動産価格の上昇はメディアでも多数取り上げられていましたが、ここにきてようやく多少の落ち着きをみせはじめました。価格が下がったことで利回りが上昇しているので、売却を考えていたかたにとっては少し悔しいですが、これから購入しようとするかたにとっては嬉しい結果になっています。

投資用物件のマーケット動向 投資用物件のマーケット動向2

※画像、引用:健美家

価格が下がるということは物件を買いやすくなるということです。投資を考えていたかたは下記の情報などを参考にしながら、納得できる物件を探してみてはいかがでしょうか。それでは区分、一棟アパート、一棟マンションの順に価格と利回りの推移をみていきましょう。

区分所有マンションの不動産市場

まずは区分から。

2016年1月の区分マンションの価格は、前月比-9.32%(-140万円)の1,362万円と下落した。表面利回りは、前月比+0.19ポイントの8.00%と上昇した。

区分所有マンションは物件数、価格ともに減少しています。価格においては10%近い下落ですね。

地域や築年数などにこだわらなければ100万円台でも購入できるので、区分は小規模で投資したいひとや初心者にオススメな物件との声もきかれます。ただし良いことだらけの投資などありませんから、区分には区分ならではのデメリットもあることを知っておきましょう。

・空室になれば即収入がゼロになるということ
・次の入居者が決まるまでの期間が長期化しているケースもみられること
・競合が無数にあること

たとえば上記のようなものがリスクとして考えられます。コストを抑えて小規模な投資ができるとはいっても、空室リスクを分散できる一棟投資とは違ったデメリットをもつのが区分所有マンションです。利回りが上昇していますが、それはあくまでも入居者がいることが前提の話。「買ったはいいものの入居者がいない」とならないよう、購入するときは慎重に物件を選ばなければなりません。

一棟アパートの不動産市場

つづいて一棟アパートをチェックしてみます。

一棟アパートの価格は前月比-2.94%(-178万円)の5,858万円と下落したものの、過去1年間では2番目に高く、依然高値水準に変わりはない。表面利回りは前月比+0.12ポイントの9.32%と上昇するも 、10月以降は横ばい傾向が見て取れる。

一棟アパートは多少の値下がりとなったもののいまだに高い水準になっています。やはり区分とくらべてリスク分散ができ土地も手に入ることなどから、急激に安くなるということはないのでしょう。価格上昇前に安値で買っていたかたは、まだまだ売却で高い利益をだせますね。

また多くのアパートは木造なので修繕費などが安くなる傾向にあります。たとえば雨漏りがおきたとき、RCだと修繕が必要な箇所がわかりにくいので広範囲にわたって修繕をすることになりますが、木造は構造が簡単なので問題の箇所だけを補修することができるのです。

中古物件はローンを引きにくいなどのデメリットもあるのですが、新築物件や築浅にするなどで対策は可能。比較的少額での投資を考えているかたは木造の一棟アパートを狙ってみてはいかがでしょうか。

一棟マンションの不動産市場

最後に一棟マンションを見てみましょう。

一方、一棟マンションの価格は前月比+7.44%(+1,075万円)の1億5,517万円と上昇し、過去1年で2番目の高値を記録。
表面利回りは前月比-0.14ポイントの8.27%と下落するも、こちらも10月以降は横ばい傾向が続いている。

一棟マンションは前月比で7%以上もの上昇となっており、いまだに高値が続いているとのこと。価格が高くなれば利回りは下がるので、長期保有というよりも売却を目的に投資しているかたも多いのではないでしょうか。ただし投機目的での運用はリスクが高いことはバブル期の失敗をみても明らか。売りどきを見誤ると損失を出してしまいます。

もちろん投資スタイルは千差万別。人によって方法は違います。ただし今はバブル時代とは違い、投資家の多くはキャピタルゲイン(売却益)を狙うのではなく長期にわたって保有しつづけることでインカムゲイン(家賃家賃)を得ることを目的に購入していますよね。売却をメインにして投資してしまうと、いざ手放すとなったときに価格が下がりマイナスとなるかもしれないのです。

一棟マンションとなると鉄筋コンクリート造(RC造)などで造られているため、木造アパートなどと比べると修繕費も大幅にあがります。利回りが下がり続けているなか、もし空室が多くなるようなことがあれば赤字がふくらみ、投資が失敗する危険もあることを忘れてはなりません。またエレベーターの保守点検費用など、最初は考えもしなかったところで予想以上に高額な費用がでるのが一棟マンションの辛いところ。他の収益物件で黒字がでているような人ならカバーできるでしょうが、初めて投資をするようなかたにはオススメできません。まず最初は一棟アパートなどから始めるほうが安心でしょう。

木造は取り壊すとなったときも解体費が安くなるなど魅力が多いのもポイント。ただし中古物件は耐用年数の関係からローンがおりにくい面もあるので、新築投資も視野にいれながら探してみてはいかがでしょうか。

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