海外不動産の危険性

671棟ものマンションが危険な状態に!さらに急増するとされる「管理不全マンション」とは

マンション投資にも関係あり!管理組合のない危険マンションが増えています

マンション内で結成される“管理組合”には大事な役割があり、たとえば入居者から管理費や修繕積立金を集めつつ将来の修繕に備えたり、マンション内でのルールを設けたりと、入居者が安全・安心して過ごせる環境づくりを行なっています。

しかし今、管理組合がない「管理不全マンション」が増えているというのです。これは実需としてマンションを購入する方だけでなく、収益物件としてマンションを探している方にとっても深刻な問題です。

汚れたままの外観や変形した郵便受けで建物はまるでゴーストハウス。このようなマンションでは新たな入居者が入らず、やがて空室ばかりという状態になるでしょう。

治安や防災面を考えても危険ですし、なにより建物の資産価値は急速に落ちてしまいます。

1.地方はとくに要注意!?スラム化マンションが急増する恐れあり

まずニュースを確認しておきましょう。

国の推計では、分譲マンションは全国に約12万8000棟(13年)ある。管理組合がないと確認されたのは200棟に1棟の割合だが、マンションの実態に詳しい京都工芸繊維大の鈴木克彦教授(住環境計画学)は「問題の多いマンションは調査に応じないので実態はもっと深刻だろう売却しづらい地方都市では既に管理不全が広がっている。今後は一気に進行する恐れがあり、国や自治体は早急に支援策を検討する必要がある。所有者も管理の大切さを自覚すべきだ」と指摘する。

※引用:毎日新聞 平成28年11月24日掲載「<マンション>「管理組合なし」671棟 老朽化、修繕困難」(http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161124-00000010-mai-soci)

管理不全マンションは分かっているものだけでも671棟あり、およそ200棟に1棟の割合で存在しているとのこと。しかし記事からも分かるとおり、管理不全マンションでは調査に応じないことも多いため、実際にはもっと深刻な状況とされています。

このまま対策が進まなければ一気に問題は深刻化していくでしょう。また、とくに地方都市では金融機関が限られていることや、空室リスクの高さから、都心部と比べると売却のハードルは高くなっています。さらに、築年数が長くなるほど融資条件も厳しくなるため、売るに売れないマンションが急増する恐れがあります。

手入れのされていない建物は、台風などで外壁が剥がれ通行人が被害を受けることや、スラム化していることで地域の治安を脅かすことも考えられるため自治体も対策を急いでいるようですが、住民に支援を拒まれるなど思うように進んでいません。

2.管理組合の設置や定期総会の開催は法律で定められている

そもそも管理組合の設置は“区分所有法”で定められているもの。そして定期総会も毎年1度は開かなければなりません。これは任意ではなく強行規定なのです。

それらが行われていないマンションを購入してしまうと危険なのは言うまでもありません。売ろうとしてもボロボロのマンションでは売れませんし、たとえ買い手が現れてもバーゲン価格では、ローン残債を大幅に下回ることも考えられます。

もし取り壊して新築するとしても管理組合がないわけですから、深刻な資金不足に陥っている恐れも。この場合、各戸でそれぞれ数千万円ずつ負担を強いられることも有りうるのです。

れからマンション投資を始める方は、管理組合が機能している区分所有マンションか、一棟マンションを選ぶ方が安心でしょう。とくに一棟の場合はオーナーが一人なのでトラブルが起きにくいですし、自主管理が難しい場合でも不動産会社に委託できます。

3.住民と建物、二つの高齢化でさらに状況は悪化する

管理不全マンションがこれほど増えているのには、管理組合の役員がいないことも要因のようです。

老朽化マンションは今後急増する。国土交通省によると築40年以上は現在56万戸だが、10年後に162万戸、20年後は316万戸になる。古いマンションほど住民の高齢化も進む。1970年以前に建てられた物件は、60歳以上だけで暮らす世帯の割合が52%を占め、全体の26%を大きく上回る。高齢化は管理組合役員のなり手不足や空室の増加につながる。

※引用:毎日新聞 平成28年11月24日掲載「管理不全マンション 危機感強める自治体」

建物が古くなるにつれ住民も高齢化ししており、役員を依頼されても断られることも多いようです。また、何らかの修繕が発生したり建替えの必要に迫られたとしても、高齢者の場合、新たにローンを組んでまで行おうとは考えにくいでしょう。

「自分が生きている間だけ保ってくれれば良い」

このような考えはごく自然なものかもしれませんね。もし建て直しとなれば完成までの間住める部屋を探し、慣れない場所で過ごすことになります。部屋を探そうにも単身の高齢者を受け入れる物件は少ないのが現状なのです。

もし今後、年金問題や医療費の自己負担増額などで高齢者に悪影響が及べば、管理不全マンションへの対策はさらに難しくなるでしょう。

4.マンション投資で注意したほうがいい物件って一体どんなもの?

いわゆる「全空物件」を一棟購入して再生する方法などが書籍などで紹介されることもありますが、これを成功させるには物件を見極める目と、なにより投資家自身の経験がものをいいます。

まずはリスクを抑えるため、管理がしっかり行われているマンションを選ぶこと、そして売却するときに備えて出口をとりやすい都心で探すほうが安心です。

4-4.外国人オーナーが多い物件にはリスクもある

高齢化の問題だけでなく、外国人オーナーのリスクも考えておきたいところ。円安の影響や質の高さ、そして外国人でも合法で購入できる点などから、日本の不動産は外国人からも人気があります。

近年では中国人投資家による爆買いが話題を呼び、不動産を購入する方も増えていますが、やはり国によって習慣が違うため外国人オーナーが多い物件には少し注意しておくほうが良いかもしれませんね。

たとえば修繕積立金や管理費ですが、これは日本では住んでいるかどうかに関わらず支払うというのが一般的です。しかし海外ではそうとも限りませんし、滞納分を回収しようにも海外に居住しているため対応が難しいという問題もあります。もしそのまま滞納が増えれば積立金が不足し、管理組合が機能していたとしても計画どおりに修繕が行われないことも考えられるのです。

さらに、円高になったタイミングで利益確定のために物件を売却することも考えられるため、外国人オーナーが多い物件ではある時を境に価格が下がる恐れもあります。

そこで一棟を購入する、価値の落ちにくい区分所有マンションを購入するなどで対策が必要になるのです。

マンション投資はとても奥が深いもの。まずはお一人で考えず、不動産会社などプロにご相談頂くことをオススメします。マンション投資をお考えの方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。

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