フィリピンへの不動産投資リスク

もう「高層マンション購入で節税」は不可能な時代

不動産投資は節税目的に

2015年11月国税庁は全国の国税局に対し高層マンションを購入して行き過ぎた節税対策がされていないかをチェックするよう指示を出しました。

 総務省と国税庁は2018年にも、価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入った。現在は階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄める。高層階の物件は税負担が重くなる一方で、低層階を中心に負担が軽くなる人も出てきそうだ。

※引用:日本経済新聞

タワーマンション節税

10月27日に行われた政府税制調査会で、タワーマンションを使った節税対策は不公平感がうまれることや税への信頼感が失われる点、そして勤労意欲が低下するといった意見があり、見直しを求められていたことが後押ししたのは間違いありません。

タワーマンション節税は資産が億単位の富裕層が相続税対策として注目していた方法です。税や社会保障には“富の再分配”としての役割があるはずが、この方法をつかえば裕福な家庭はより大きな節税ができてしまいます。「日本の再分配機能は弱い」という指摘は何度も出されていましたが、ここにきてようやく一歩動き出したといえるでしょう。

(※厳密にいえばタワーマンションという言葉の定義は存在しません。不動産経済研究所などでは地上20階以上のマンションのことを超高層マンションとしています。)

高層マンションでなぜ節税になったのか

マンションの相続税評価額は建物と土地で別々に計算されます。

①建物:固定資産税評価額
②土地:路線価×持分
マンションの評価額:①+②

ここで問題になるのが階層や購入価格が違っても固定資産税評価額は同じということ。市場価格は低層よりも高層階にある住戸のほうが高額になるにもかかわらず、10階だろうと50階であろうと面積が同じなら土地の評価額は同じになるのです。これでは階層が上がるにつれて評価額との乖離が大きくなりますよね。

これを応用したものが「タワーマンション節税」。区分所有の物件だからこそできる節税方法です。もちろん購入が一戸だけとはかぎりません。法定相続人の数だけ資産をタワーマンションに変え相続させるケースもみられます。

そして購入した高層マンションを相続したあとすぐに売却することで換金が可能。実際にこの方法をとるかたのなかには、タワーマンションの換金性に魅力を感じているかたもおられるでしょう。

高層マンションへの投資が減速する可能性

タワーマンションの供給増加

現在も都内湾岸エリアや駅前、大型工場の跡地などに次々と建設され人気が高まっていました。

しかも高層階にいくほど眺望がよくなるタワーマンションは、同じ面積だったとしても階数の違いで数倍の価格差になるものもあります。それでも評価額が同じであれば、節税対策に利用されるもの無理はないでしょう。一部ではタワーマンションが人気といわれていますが、市場をよくみると節税を狙った購入も多いことに気がつくはず。

もし高層階の税負担が大幅に増やされれば、これまで節税目的に購入していた動きがなくなりマンション市場が冷え込む恐れがあります

今も建設は進んでいますが、やがて売れ残るものも出てくるでしょう。供給に対して需要が少なければ価格はいずれ下落します。もし空室が多くなれば修繕積立金も不足してしまい、大規模改修や建て替えが出来ないケースや、「修繕一時金」を各戸で負担する事態も考えられます。メンテナンスを怠れば建物は急速に劣化していくので修繕をしないわけにもいきません。

タワーマンションは賃貸として借りるのであれば眺望もよく魅力的ですが、購入となれば話は別。今後はとくに売れ残り戸数などを調べ、冷静に考えたほうがよいでしょう。このままタワーマンション人気は続くのか。いま多くの投資家から注目されています。

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